Vragen en antwoorden

De huurpuntentelling is een methode om het aantal punten te berekenen dat aan een huurwoning wordt toegekend op basis van verschillende kenmerken van de woning. Deze punten zijn belangrijk omdat ze worden gebruikt om de maximale huurprijs van de woning vast te stellen volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. De huurpuntentelling houdt rekening met factoren zoals oppervlakte, isolatie, voorzieningen, en andere specifieke kenmerken van de woning.

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is een systeem in Nederland dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs van een zelfstandige huurwoning te bepalen. Het stelsel is gebaseerd op punten die worden toegekend aan verschillende kenmerken van de woning, zoals oppervlakte, voorzieningen, isolatie, energiezuinigheid, en andere specifieke criteria.

Het WWS wordt gebruikt om te bepalen of een woning in de sociale huursector valt of in de vrije sector. Woningen die voldoen aan bepaalde criteria en een bepaald aantal punten behalen, vallen onder de liberalisatiegrens en kunnen in de vrije sector worden verhuurd. De punten die een woning krijgt volgens het WWS bepalen ook de maximale huurprijs die een verhuurder mag vragen voor de woning.

Een huurwoning valt in de vrije of geliberaliseerde sector als deze voldoet aan bepaalde criteria volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) en een bepaald aantal punten behaalt. Om specifiek te zijn:

1. Puntenaantal: De woning moet een bepaald aantal punten behalen volgens het WWS. Voor zelfstandige huurwoningen gold tot 31 december 2023 dat deze minimaal 142 punten moest behalen om in aanmerking te komen voor de vrije sector. Vanaf 1 januari 2024 is dit verhoogd naar 187 punten.
2. Huurprijs: Als de woning meer punten heeft dan het vereiste minimum, mag de verhuurder een huurprijs vragen die boven de liberalisatiegrens ligt. Tot 31 december 2023 lag deze grens rond de €750,- per maand, maar vanaf 1 januari 2024 is deze grens verhoogd naar ongeveer €1.000,- per maand.

Als een huurwoning aan deze criteria voldoet, kan deze als geliberaliseerde woning worden verhuurd en valt deze in de vrije sector.

Ja, een huurder kan een huurpuntentelling laten uitvoeren in de volgende gevallen:

1. Geschil over de huurprijs: Als er een geschil is ontstaan tussen de huurder en verhuurder over de huurprijs van de woning, kan de huurder een huurpuntentelling aanvragen om de maximale huurprijs volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) te laten vaststellen.
2. Controle van de huurprijs: Een huurder kan een huurpuntentelling aanvragen om te controleren of de huurprijs die wordt gevraagd in overeenstemming is met het aantal punten dat de woning volgens het WWS zou moeten hebben.
3. Aanpassing van de huurprijs: Als de huurder vindt dat de huurprijs niet in verhouding staat tot de kwaliteit en kenmerken van de woning volgens het WWS, kan een huurpuntentelling helpen om een eventuele aanpassing van de huurprijs voor te stellen.

Kortom, een huurder kan een huurpuntentelling laten uitvoeren om de juistheid van de huurprijs te controleren en eventuele geschillen met de verhuurder over de huurprijs op te lossen.

De huidige WOZ-beperking, die sinds 1 mei 2022 van kracht is, heeft tot gevolg dat veel woningen die voorheen in de vrije sector werden verhuurd, niet langer in deze sector vallen. Deze beperking houdt in dat woningen met een WOZ-waarde boven een bepaalde grens niet meer als vrije sector woning mogen worden verhuurd.

Verhuurders moeten nu extra alert zijn op de WOZ-waarde van hun woningen. Als de WOZ-waarde boven de vastgestelde grens uitkomt, valt de woning niet meer in de vrije sector. Dit heeft gevolgen voor de maximale huurprijs en de regelgeving waaraan de verhuurder moet voldoen.

Verhuurders moeten de WOZ-waarde van hun woningen dus goed in de gaten houden en indien nodig actie ondernemen om hun woningen alsnog in de vrije sector te kunnen verhuren, bijvoorbeeld door verduurzamingsmaatregelen te treffen die de WOZ-waarde beïnvloeden.

Het verband tussen de huurpuntentelling, Woningwaarderingsstelsel (WWS) en energielabels is dat het energielabel een onderdeel vormt van de woningwaardering volgens het Woningwaarderingstelsel (WWS).

Dit stelsel bepaalt aan de hand van verschillende aspecten, waaronder het energielabel, het aantal punten dat een huurwoning krijgt. Deze punten worden gebruikt om de maximale huurprijs van een woning te bepalen.
Het energielabel van een woning heeft invloed op het aantal punten in het WWS.

Een gunstiger energielabel leidt tot meer punten, terwijl een ongunstiger label minder punten oplevert. Bijvoorbeeld, een woning met een energielabel A zal meer punten krijgen dan een woning met een energielabel G.

De huurpuntentelling houdt dus rekening met het energielabel als een van de factoren die de kwaliteit en waarde van de woning bepalen volgens het WWS. Dit heeft directe implicaties voor de maximale huurprijs die voor de woning mag worden gevraagd.

Voor een huurwoning om in de vrije sector te vallen, zijn doorgaans minimaal 142 punten vereist volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit aantal punten bepaalt of een woning in de gereguleerde (sociale) huursector valt of in de vrije sector, waarbij de verhuurder vrij is om de huurprijs te bepalen. In sommige gemeenten, vooral in gebieden met schaarste, kan een hoger aantal punten nodig zijn, zoals 143 of meer. Het is belangrijk om de huurpunten nauwkeurig te laten vaststellen door middel van een officiële huurpuntentelling voordat de huurprijs wordt vastgesteld.

Veel appartementen, vooral die uit de vooroorlogse periode, vallen niet langer binnen de vrije huursector vanwege de WOZ-beperking (zie FAQ hierboven). Met name in grote steden zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam worden veel appartementen getroffen. De typische risicozone is doorgaans:

• Gebruiksoppervlakte: 40m2 t/m 100m2
• WOZ-waarde: € 275.000 t/m € 700.000
• Energielabel: B t/m G

Hieronder een voorbeeld van de impact van de WOZ-beperking vanaf 1 mei 2022.


Dit voorbeeld laat goed zien dat een typisch vooroorlogs appartement waarbij feitelijk niets is veranderd aan de woning, het voorheen ruim binnen de vrije sector viel omdat het ruimschoots meer dan 142 punten behaalde, sinds 1 mei 2022 met nog maar 136 punten niet meer in deze sector valt. Bij een huurmutatie is het daarom verstandig om eerst een huurpuntentelling uit te laten voeren om zekerheid te krijgen over de status van de woning in de vrije sector.

Als verhuurder loop je een risico als je een huurprijsmutatie doorvoert zonder eerst een huurpuntentelling te laten uitvoeren. Dit risico houdt in dat de huurprijs mogelijk niet in overeenstemming is met de maximale huurprijs die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is toegestaan. Als de huurprijs boven de maximale huurprijs uitkomt op basis van het aantal punten dat de woning heeft, kan dit leiden tot juridische geschillen met de huurder. Bovendien kunnen huurders bezwaar maken tegen een onterecht hoge huurprijs, wat kan resulteren in terugbetalingen en mogelijk boetes voor de verhuurder. Het is daarom van belang om altijd eerst een huurpuntentelling uit te voeren voordat er een huurprijsmutatie wordt doorgevoerd.

De wijziging met betrekking tot de 187 punten middenhuur regulering is nog niet definitief vastgesteld, echter de plannen zijn voorgesteld door Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, in een brief aan de kamer op 9 december 2022. Vanwege de politieke situatie waarbij het kabinet opnieuw gevormd moet worden, kan de doorvoering van de wet nog even op zich laten wachten. Het is daarom raadzaam om de ontwikkelingen op de voet te volgen en tijdig voorbereidingen te treffen voor mogelijke veranderingen in de regelgeving.

Mocht deze wet definitief worden doorgevoerd, dan is de impact van de nieuwe wetswijzigingen met betrekking tot de 187 punten middenhuur regulering aanzienlijk voor verhuurders van woningen in de vrije sector. Vanaf dat moment vallen alleen woningen met 187 of meer punten nog in de vrije sector, met een huurprijs van ongeveer €1000 per maand. Dit betekent dat veel verhuurders en vastgoedbeleggers vrezen dat hun woningen niet langer in de vrije sector vallen.

Door de juiste verduurzamingsmaatregelen te nemen, zoals het verbeteren van het energielabel en het uitvoeren van andere aanpassingen, kunnen woningen vaak toch in de vrije sector blijven en verhuurd worden voor hogere huurprijzen. Het is belangrijk voor verhuurders om hun vastgoedportefeuille te analyseren en indien nodig aanpassingen te maken om aan de nieuwe regelgeving te voldoen en de woningen aantrekkelijk te houden voor verhuur in de vrije sector.